[푸드경제 정선우기자] 집값 급등 지역인 수원과 안양, 의왕 등 경기지역 5곳이 21일부터 조정대상지역에 추가된다. 이 지역에 집값불안이 계속될 경우 투기과열지구 지정까지 검토한다.
20일 국토교통부에 따르면 이날 정부가 발표한 주택시장 안정관리 방안(2·20 부동산 대책)엔 수원 영통, 권선, 장안과 안양 만안, 의왕을 조정대상지역에 추가하는 내용이 담겼다.
조정대상지역은 2016년 11월3일 서울전역과 세종시, 과천, 성남, 하남, 고양 7개지구, 남양주, 동탄2지구가, 2017년 6월19일 광명이, 2018년8월 28일 구리, 안양동안, 광교지구가 지정된 바 있다.
조정대상지역 추가 지정은 2018년 12월3일 수원 팔달, 용인 수지, 기흥 이후 약 15개월 만이다. 이번 추가지정은 12·16부동산대책 이후 유동성 투기자금이 서울 외곽지역에 몰리고 있다는 판단에서다. 한국감정원 조사에 따르면 수원시 팔달구(6.32%)과 용인 수지구(4.42%), 용인 기흥구(3.27%), 구리시(2.31%) 등지는 2월 10일 현재 2~6%씩 아파트 매매가가 급등했다.
특히 이번 대책에선 규제 효과를 대폭 강화했다. 3월2일부터 조정대상지역에선 주택담보대출비율(LTV) 제한을 최대 30%까지 강화하되 주택가격을 9억원을 기준으로 나눠서 규제한다. 풍선효과의 주범으로 지목된 9억원 이하분은 LTV 50%를, 9억원 초과분은 LTV 30%를 적용한다.
예를 들어 조정대상지역 내 주택가액이 10억원일 때 주택담보대출은 기존 제도에선 60%인 6억원이지만 개선안에선 4억8000억원으로 줄어든다. 이는 9억원분의 주택담보대출액으로 LTV 50%를 적용한 4억5000만원을, 초과분 1억원으로 LTV 30%를 적용한 3000만원을 적용해 더한 액수다. 다만 서민 실수요자를 위한 디딤돌대출과 보금자리론은 LTV 규제 비율을 최대 70%로 유지한다.
주택 구매 목적의 사업자 대출에 대해서도 관리를 강화한다. 이번 대책에선 투기지역과 투기과열지구에서만 적용하던 주택임대업·주택매매업 이외의 사업자의 주택담보대출 제한을 조정대상지역까지 확대했다.
조정대상지역 내 1주택가구의 주택담보대출 조건도 종전 ‘기존 주택 2년 내 처분’ 외에 '신규 주택 전입 의무’를 추가한다. 투기수요에 대한 관계기간 합동조사도 강화된다. 국세청은 최근 주택 거래 과열 현상이 발생한 지역에 대해 다주택자 등의 고가 거래를 전수 분석해 탈세 혐의가 있는 경우 예외 없이 세무조사를 한다. 부동산 불법행위 대응반 등 상설 조사기구를 만들어 이상거래를 직접 규제한다.
김흥진 국토부 주택정책관은 이날 브리핑을 통해 "이번 조정대상지역으로 신규 지정된 지역과 지정된 지역에 대해선 향후 시장 상황을 집중 모니터링하고, 과열이 지속될 경우 즉시 투기과열지구 지정을 검토할 계획"이라고 말했다. 투기과열지구 가능성을 강하게 시사해 투기수요 유입의 원천차단을 강조한 것이다.
전문가들도 투기과열지구 직전 단계라는 의미를 부여한 데다 대출규제를 강화하면서 4월 국회의원 총선을 앞두고 가용한 재료로 효과를 극대화시키는 영리한 전략을 구사했다고 보고 있다.
함영진 직방 데이터랩장은 "조정대상지역 지정 효과를 극대화해 투기과열지구와 투기지역 중복 전이라도 투기수요를 막자는 의도"라고 분석했다. 대출규제 효과에 따라 신규 진입단계에서의 여신규제까지 더해지며 투기수요의 조정지역 진입이 훨씬 힘들어지기 때문이다.
다만 유동자금이 늘어나고 있는 시점에서 개발 호재지역으로의 유입 가능성이 높은 만큼 경기와 인천을 포함한 수도권 일부지역의 집값 풍선효과를 잡기 위한 정부의 정책 대결이 불가피하다고 보고 있다.
전문가들은 여신규제로 투기과열지구에 버금가는 규제효과를 기대하고 있지만 한편에선 공급대책의 부재로 응급대책에 불과하다는 지적도 나온다.
양지영 R&C 연구소장은 "이번에도 공급대책에 대한 내용이 빠져 있어 장기적인 집값 안정화시키는데는 어렵다"며 "가로주택정비사업과 준공업지역 개발 활성화 등을 구체화 하는 방안, 그리고 3기 신도시 개발 속도화 뿐만 아니라 추가적인 공급대책이 속도를 내야 한다"고 조언했다.
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